Büro Kontrol İşlemleri

1. Belge Kontrol İşlemleri:

1. Kapanan  yollar  ve  yol  fazlaları  2644  sayılı  Tapu  Kanununun  21.  maddesine göre; meydanlar ise 3194 sayılı İmar Kanununun 11 ve 17. maddeleri gereği ihdas edilebilir. İhdası talep edilen alanın plana dayalı olması esastır. Planı bulunmayan alanlarda talep edilen ihdas işlemi kadastro müdürlüğünce reddedilir.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 11. maddesi ; İmar planlarında; meydan, yol, su yolu, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait gayrimenkuller ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ile ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat ve savunma amaçlı yerler hariç Hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye veya valiliğin teklifi, Maliye ve Gümrük Bakanlığının onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye; belediye ve mücavir alan hudutları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir. Ancak, bu yerlerin üzerinde bina bulunduğu takdirde, arsası hariç yalnız binanın halihazır kıymeti için takdir edilecek bedel ödenir. Bedeli ve ödeme şekli taraflarca tespit olunur.[13] Bu suretle maledilen arazi ve arsalar belediye veya özel idare tarafından satılamaz ve başka bir maksat için kullanılamaz. Bu hususta tapu kütüğünün beyanlar hanesine gerekli şerh konur. Bu yerlerin kullanılış şekli, yeni bir imar planıyla değiştirilip özel mülkiyete konu olabilecek hale getirildiği takdirde, bu yerler devir alınan idareye belediye veya özel idarece aynı usulle iade edilir. Buna aykırı davranışı sabit olan ilgililer şahsen sorumludur. Bu terkinler hiçbir şekilde resim, harç ve vergiye tabi değildir.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 17. maddesi ; Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder. Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir. Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir.

2. 3194  sayılı  İmar  Kanununun  27  nci  maddesinin  dördüncü  fıkrası,  "Onaylı üst kademe planlarda aksine hüküm bulunmadığı hâllerde köy yerleşik alan sınırları içinde, taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet riski olan, sıhhi ve jeolojik açıdan üzerinde yapı yapılmasında mahzur bulunan alanlar ile köyün ana yolları ve genişlikleri; hâlihazır harita veya kadastro paftaları üzerinde belediye sınırı il sınırı olan yerlerde ilgili ilçe belediye meclisi kararı ile, diğer yerlerde ise il genel meclisi kararıyla belirlenir. Belirlenen yollar, ifraz ve tevhit suretiyle uygulama imar planı kararı aranmaksızın kamu yararı kararı alınarak oluşturulur.", hükmü kapsamında kalan tescil taleplerinde alınan karara göre işlem yapılır.

3. Ayrıca,  kamulaştırmayla  sağlanmış  yolun  yol  güzergâhının  değişmesi  sebebiyle  yol  niteliğini kaybeden kısmının ihdasında plan aranmaz.

4. 2644  sayılı  Tapu  Kanununun  21  inci  maddesi  gereğince  Belediye  Başkanlığı,  Köy  Tüzel Kişiliği veya Maliye Hazinesi ile ihdasa konu yer daha önce kamulaştırılmış ise ilgili idaresinin ihdası talep ettiğine dair yazısı aranır. İdaresi adına tescil edilir.

5. İmar planının uygulanmasıyla kapanan ve 2634 sayılı Kanunun 8/1 inci maddesi kapsamında talep edilen yol ve yol fazlaları ile devletin hüküm ve tasarrufundaki tescil harici alanlar en geç bir ay içinde Hazine adına tescil edilir.

6. Yoldan ihdas edilecek yerin evveliyatıyla ilgili olarak; 3194 sayılı İmar Kanununun 11 inci maddesine göre şartlı terk edilmiş olup olmadığı, kamulaştırma ile yol olarak sağlanıp sicilden terkin edilip  edilmediği,  imar  planı  uygulamasıyla  sağlanmış  yol  olup olmadığı hususları öncelikle  ayrıntılı olarak incelenir. Buna göre ihdas edilecek yol; evveliyatında kamulaştırma ile sağlanmış ise yasal yönden ilgili idaresi adına, İmar Kanununun 11 inci maddesine göre şartlı terk edilmiş ise şartlı terk eden idaresi adına ihdas edilmesi gerekir.

7. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinin "…. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir." hükmü uyarınca imar planı olan yerlerde aynı işlem kapsamında imar parseli oluşturmaksızın yapı adaları içerisinde kalan kadastral yolların müstakilen ihdası ve tescili talepleri karşılanmaz. Yoldan ihdas işlemi ancak birleştirme, ayırma ve yola terk gibi işlemlerle birlikte yapılır. Bu işlemler de, 3194 sayılı Kanunu'nun 18 inci maddesinde tanımlanan düzenleme ortaklık payına konu alanlarda kalan kısımlar genelgenin bu maddesinin (10). Bendine göre tescil edilir.

8. Ancak  parselasyon  planı  yapılmadan  ifraz,  tevhit,  yola  terk,  yoldan  ihdas  işlemi  yapılabilmesi için, bu işlemlere konu taşınmazların parselasyon planı şartı aranmayacak taşınmazlar kapsamında kaldığı hususunun, encümen kararında belirtilmiş olması aranır.

9. Tapu Kanunu’nun 21 inci maddesi dahil uygulama imar planına göre kapanan imar ve kadastro yolları nedeniyle imar mevzuatına uygun müstakil imar parseli oluşan alanlar, 2644 sayılı Tapu Kanunun 21. maddesi, 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunun 8. maddesi vb gibi ilgili kanunlarında belirtilen idareleri adına tescil edilir.

9.1. Öncesinde 3194 sayılı imar kanunun 15,16 ve 17. maddesine istinaden terk edilen tüm alanlar ile 3194 sayılı İmar Kanunun 18.maddesi uyarınca yapılan imar uygulaması sonucunda düzenleme ortaklık payından karşılanan alanların ihdas edilmesine ilişkin taleplerde belediye hizmet alanı, semt spor alanı, pazar yeri, şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, tescile konu otoparklar, ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı, mesire alanı, mezarlık alanı ve belediyelerin hizmet verdiği diğer alanlar belediyesi adına, kalan alanlar Hazine adına tescil edilir. Belediyesi adına tescil edilecek alanların büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde kalması halinde, Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen; büyükşehir belediyelerinin görev ve yetki sahaları içerisinde kalan alanlarla, şehrin bütününe hizmet eden sosyal donatı alanları büyükşehir belediyesi adına, diğer alanlar ilçe belediyeleri adına tescil olunur. Umumi ve kamu hizmet fonksiyonu dışında kullanılamayacağı, tapu kütüğünün beyanlar hanesine belirtme yapılır.

9.2. Uygulama imar planı değişikliği ile park, yeşil alan gibi yerlerin, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinde belirtilen, düzenleme ortaklık payından karşılanan alanlara dönüşmesi durumunda (10) bentte belirtilen hükümlere göre tescil edilmesi, haricinde kalan alanlara dönüşmesi durumunda ise hazine adına tescil edilir.

10. Büro  ve/veya  arazi  kontrolü  tamamlanmadan  talep  sahibinin  işlemden  vazgeçmesi halinde, işlem  MEGSİS'  de  "Vazgeçildi"  olarak güncellendikten  sonra  hizmet  bedelinin ilgilisine  iadesi  için iadenin  yapılacağı  banka  şubesinin  adı  ve  hesap/IBAN  numarasının yazılı olduğu  dilekçesi  alınır. Kadastro müdürlüğünce, tahsilat bilgisi ile dilekçesi yazı ekinde Döner Sermaye İşletmesi Saymanlığına gönderilir. Paranın iadesi Saymanlıkça yapılır.

11. İdarelerince  alınan  encümen  kararı,  kamu  yararı  kararı  ve  onayların  ilgili  mevzuatlarına uygunluğundan idareleri sorumludur.

12. Alınan  kararların,  kurul  (encümen,  yönetim  gibi)  üyelerince  imzalanmış  ve  idaresince  onaylı (mühürlü) örneğinin işlem dosyasında bulunması zorunludur.

13. 3194 Sayılı İmar Kanunu kapsamında onaylanan encümen kararına dayalı işlemlerde, işleme tabi  parsellerin  ada  ve  parsel numaralarının  yazılması,  işlemlerin  sıralı  olarak  açıklanması  ve karara uygun  olması  aranır.  Bu  hususlara  uygun  olmaması  ya  da işlemin  esasını  etkileyen yazım  hatalarının bulunması  durumunda  encümen  kararları  düzeltilmek  üzere  yazılı  olarak iade  edilir. Düzeltme yapılmadığı takdirde tapu planları tüzüğü gereği red kararı verilir.

14. İşlem dosyası içerisindeki teknik bilgi ve belgelerde; tarih, düzenleyenlerin  ve idarenin kontrol işlemine yetkili personelin unvanı ile ad ve soyadları, imzaları,  bulunup bulunmadığı kontrol edilir.

15. Teknik bilgi ve belgelerde “Onay” kısmının bulunduğu yerlerde ilgili idarenin mühür ve kaşesinin olması aranır.

16. Uygun görüş yazısı  veya  kararlar/onayların  fiziki  olarak  ibrazı  halinde  "Görülmüştür", diğer belgeler ise  "Kontrol edilmiştir" ibaresi yazılmak suretiyle, kontrol mühendisince isim ve tarih yazılarak imzalanır.

17. İmar  planı  bulunan  yerlerde  yapılacak  ayırma,  birleştirme,  yoldan  ihdas  ve  yola  terk gibi işlemlerde Durum Haritası düzenlenir (Ek-15/Örnek-3). Durum Haritasında terk ve ihdasa konu yerler harflendirilir.

18. Tarım arazilerinde tescile konu işlemler; a) Tarım  arazilerinde  imar  planına  dayalı  uygulamalarda  işleme  tabi  parselin  tarımsal niteliği korunacak alanda kalmadığının ilgili idarenin yazısı/encümen kararında belirtilmesi halinde il/ilçe tarım ve orman müdürlüğünün uygunluk görüşü aranmaz.  

19. Kamunun mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda; düzenleme ortaklık payı, terk veya bağış yolu ile umumi ve kamu hizmet alanlarına bırakılan alanların, imar planı değişikliği ile umumi ve kamu hizmet alanları dışında başka bir kullanıma konu edilmesi halinde, bu alanlar kesinti, terk ya da bağış yapılan taşınmazın sahibi kamu kurumu adına tescil edilir.

20. Özel mülkiyete tabi olmadığı için tescilli olmayan taşınmazlarda tescili gerektirir bir ayni hakkın tesis edilmesi esnasında, ayni hakkın tesciline uygun olarak tapu planı yapılır.

21. Kamu  kurum  ve  kuruluşlarınca  yapılan  veya  serbest  harita  kadastro  mühendislik büroları/şirketleri  tarafından  yapılan  işlemlerde; ilgili  kamu  kurum  ve  kuruluşlarıyla  yapılacak yazışmalar,  işlemin  yapımını  üstlenen  kamu  kurum  ve  kuruluşu/serbest  harita kadastro mühendislik bürosu/şirketi tarafından yapılır.

22. Plana dayalı işlemler sonucu oluşan parsellerin cinsi, uygulama planındaki kullanım amacına göre belirlenir.

---

2. Proje Kontrol İşlemleri:

1. Kadastro  müdürlüğünden  alınan  ve  işin  yapımında  kullanılan  bilgi  ve  belgelerdeki  ölçü ve koordinat  değerleri  ile  yapılan işlemde, MEGSİS'te  bulunan  parsellerin  koordinatları kontrol  edilir. Eksiklik ve hata bulunması halinde mevzuatınca giderilir ve çalışmaya konu edilir.

2. Büro  kontrol  işlemlerinde,  kadastro  müdürlüğünden  alınan  bilgi  ve  belgelerin  değişiklik işlem dosyasında aynen kullanıldığı hususu kontrol edilir. İşlemin kontrolü sürecinde varsa giderilen hata ve noksanlıklar giderilir. Düzeltilmiş verilere  göre işlem yapılır.

3. Tescile  tabi  işlemlerde  öncelikle  işlem  yapılacak  parselde  teknik  hatanın  bulunup bulunmadığı  kontrol  edilir.  Taşınmaza  ilişkin teknik  hatanın  bulunduğunun  tespiti  halinde öncelikle 2022/7 nolu genelge'ye göre düzeltilir.

4. Yeni üretilen ada veya parsel köşe noktaları, B.Ö.H.H.B.Ü. Yönetmeliğinde belirtilen zemin işaretleri yanında bu genelge eki (Örnek-2) zemin işaretleri de kullanılır. İşlemlerde, yer kontrol noktaları ile  ada  veya  parsel  detay  noktaları  zemin  tesis,  ölçü  ve  koordinat B.Ö.H.H.B.Ü. Yönetmeliğinin  ilgili  maddelerine  uygunluğu  kontrol  edilir.  Detay  noktalarının  kontrol sonucu bulunacak koordinat farklarının nokta konum doğruluğu/detay doğruluğu içinde kalıp kalmadığı, rölöve  ölçü  krokileri  ve  tersimatı,  yüzölçümü  hesapları,  yeni  oluşan  parsellerin yüzölçümlerinin  ana kadastro parselleri yüzölçümüne uygunluğu kontrolü yapılır.

5. Ölçü  krokisi/  tescil  bildiriminin  kroki  sayfasında  parsel  detay  noktalarının  konum doğrulukları  (MK),  yüzölçümü  yanılma  sınırları Tapu  Planlarında  Yanılma  Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik hükümlerince gösterilir.

6. Parsellerin  tapu  kütüğünün  şerhler/beyanlar  hanesinde  kısıtlayıcı  duruma  ilişkin  belirtme bulunması halinde idaresinin işleme dair uygun görüşü aranır.

7. Ancak  parselin  kaydında  korunması  gerekli  taşınmaz  kültür  varlıkları,  korunma  alanları  ile sit alanlarına  ilişkin  belirtme  bulunması halinde;  ayırma,  yola  terk,  yoldan  ihdas  taleplerinde, kadastro müdürlüğünce ilgili idareden uygunluk görüşü aranır. Ancak, Koruma Bölge Kurulu tarafından onaylı Koruma Amaçlı İmar Planı bulunan alanlardaki işlemlerde, 2863 sayılı Kanunun 10 uncu maddesinin dokuzuncu  fıkrasınca  kurulmuş  olan  Koruma,  Uygulama  ve  Denetim Bürosunun  (KUDEB)  uygunluk görüşü  aranır.  Görüş  istem yazısında  "Parsel üzerinde kesin yapılanma yasağı ve kesin yapılanma yasağına aykırı bir yapı veya eklenti bulunup bulunmadığı" hususları sorulur. Uygun görüş verilmeyen parsellerde  "kesin  yapılanma  yasağı  ve  kesin yapılanma  yasağına  aykırı  bir  yapı  veya  eklenti bulunduğu" nun bildirilmesi halinde, belirtme konulması için tapu müdürlüğüne gönderilir.

8. Büro  kontrol  işlemlerinde,  kadastro  müdürlüğünden  alınan  bilgi  ve  belgelerin  hem  sayısal verilerde hem de işlem dosyasında aynen kullanıldığı hususu kontrol edilir. İşlemin kontrolü sürecinde giderilen hata ve noksanlıklar başvuruda sunulan sayısal verileri etkiliyorsa, düzeltilmiş veriler yeniden sistem  üzerinden  gönderilir.  Gönderilen  sayısal  verilerin  uygunluğu  kontrol edilerek  işlemlere devam edilir.

9. Değişiklik işlemlerinde parsel koordinatları dönüşüm ile elde edilmiş ise MEGSİS'te onaylı dönüşüm parametresinin ID numarası, ölçü krokisinde/tescil bildiriminin kroki sayfasında gösterilir.

10. İhdas  edilen  parselin  yeni  üretilen  detay  noktaları  ve  koordinatları  tescilli  parselin  detay noktaları  koordinatları  düzenlenecek rölöve  ölçü  krokisinde  gösterilir.  Ölçüler  yer  kontrol noktalarına bağlı olarak yapıldıktan sonra parsel detay noktalarının koordinatları ve yüzölçümü sayısal hesaplanır.

11. Tescil  bildiriminde  ihdas  edilen  yerin  niteliğine,  plandaki  kullanım  amacına  uygun  olarak yazılır ve tescil bildiriminin düşünceler sütununda kapanan yerin yol, yol fazlası veya meydan olduğu belirtilir.

---

3. Kontrol Sonuçları:

1. Büro ve arazi kontrolleri yapılan tescile konu işlemlerde tespit edilen hata ve noksanlıklar, Geodezi Büro Kontrol Formu (Ek-4), GNSS GZK yöntemi ile yapılan yer kontrol ve detay koordinat belirleme sonuçlarında; cihazın ölçümlere ilişkin oluşturduğu orijinal veri kayıt dosyası ve yer kontrol noktaları için (Ek-7), detay noktaları için (Ek-8)'de örneği verilen çizelge düzenlenir.

2. Büro Kontrol Formu (Ek-9), Arazi Kontrol Formu (Ek-5) eki çizelgede (Ek-10) maddeler halinde belirtilir. Bu çizelgenin bir nüshası, ilgili kuruma, KBU üzerinden de SHKMMB gönderilir.