Revizyon Gösterimi

BİRİNCİ BÖLÜM

Genel hükümler

 
A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı 

I - Genel kural 

Madde 1 —

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. 

Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir. 

II - Tarifler 

Madde 2 —

Bu kanuna göre : 

a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulun bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı); anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm) ; bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki); 

b) Anagayrimenkulün bağımsız, bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşma kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı); 

c) Bir arsa üzerinde İleride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (Kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (Kat İrtifakı sahibi); 

d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı); 

e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına alt resmî senede (Sözleşme); 

Denir. 

III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği 

Madde 3 —

Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. 

Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapınım bağımsız bölümlerinden her birine, o bölümün kat mülkiyetinin kurulması zamanındaki değeriyle oranlı olarak, tahsis edilen arsa payının, ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur; bağımsız bölümlerden her birine tahsis olunan arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. 

Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazık bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir. 

IV - Ortak yerler 

Madde 4 —

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır; 

a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, 

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler; sıcak ve soğuk hava tesisleri, 

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. 

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

B) Bağlantılar 

I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı 

Madde 5 —

Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoliyle geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoliyle de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. 

Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. 

Kat mülkiyetini kayıtlıyan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. 

Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz. 

Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulun kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.

II - Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı 

Madde 6 —

Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur. 

Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro plânında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir. 

Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklariyle bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz. 

Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur. 

C) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf'a) hakkı

I - Ortaklığın giderilmesi

Madde 7 —

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabı olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.

Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dâva ve takip konusu olabilir; bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir. 

II - Öncelikle satınalma hakkı

Madde 8 —

Kat mülkiyetine tabi bir gayrimenkulun bağımsız bölümlerinden birinin satılması halinde, diğer kat maliklerinin öncelikle satmalma hakkı yoktur. 

Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler. 

Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir. 

D) Genel hükümlerin uygulanma alanı 

Madde 9 —

Kat mülkiyetine veya kat İrtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim plânında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.

İKİNCİ BÖLÜM 

Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının kurulması 

A) Genel kural 

Madde 10 —

Kat mülkiyeti ve kat İrtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. 

Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulun yalnız bir veya birkaç bölümü Üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. 

Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.

Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmî senet uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır. 

Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi dâvalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim, o gayrimenkulun mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir. 

B) Kat mülkiyeti kütüğü 

Madde 11 —

Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti kütüğü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır. 

Kat İrtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda yazılı ilgili hükümler gözetilmek şartiyle, irtifak haklarının tesciline ait genel hükümlere göre yapılır. 

Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri) ne tescil olunur. 

C) Kat mülkiyetinin kurulması 

I - İstem ve belgeler 

Madde 12 —

Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi lâzımdır; bu dilekçede anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümlere, değerleriyle oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gösterilmesi şarttır. 

Dilekçeye, özel kanunlar gereğince temliki tasarruflar için verilmesi gereken belgelerden başka aşağıda yazılı belgelerin de eklenmesi lâzımdır : 

a) Anagayrimenkulün dış cepheleri ve ıç taksimatı, bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu belediyece tasdik olunan proje ve belediyece verilen iskân belgesi ; 

b) Anagayrimenkulün ön ve arka cephelerini ve mümkünse yanı cephelerini en az 13x18 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece tasdikli, ve o gayrimenkulun maliki veya paydaşların çoğunluğu tarafından imzalı kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin sayısı kadar fotoğraf ; 

c) Anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak her bağımsız bölümünün niteliğini, bulunduğu kat veya katları, iç taksimatını ve ölçülerini ve (d) bendinde yazılı cetvele göre sıra numarası ve o bölüme bağlı arsa payı oranını gösteren ve her biri belediyece tasdikli ayrı ayrı plânlar; 

d) Her bağımsız bölümün kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların (1) den başlayıp sıra ile giden numarasını gösteren ve her biri anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından İmzalı ve bu imzalar noterlikçe tasdikli, bağımsız bölümlerin sayısı kadar liste; 

e) Anagayrimenkulün yönetimini düzenliyen ve kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalı bir yönetim plânı.

II - Sözleşme ve tescil

Madde 13 —

Tapu memuru kendisine verileri belgelerin tamam ve
usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin yetkili olduklarına kanaaıtkanaat getir
diktengetirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmî
sözleşmeyi düzenler; bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. 

Sözleşme düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu
kütüğü sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulun mülkiyeti
kat mülkiyetine çevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mül
kiyetinemülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir
sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bu'un
duğubulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaralannumaraları 
gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu
genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğün
dekikütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında
bağlantı sağlanınsağlanır.

Anagayrimenkulün kapatılan sayfasında evrelceevvelce mevcut olan
haklara ait sicil kaydı, Tapu SioiliSicili Tüzüğünün (Taksim halinde kayıt
larınkayıtların nakli) ne dair hükümlerine göre, bağımsız bt Kimlerinbölümlerin kat mülki
yetimülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. 

Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm aynayrı bir
gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükle o bölümün tasdikli planın
dakiplanındaki numarayı ahr.alır. 

Kat malikine, anagayrimenkulün çaplı tasarruf belgesinden başka,
12 nci maddenin (c) bendinde yazılı plânlardan^plânlardan kendi bağımsız bölü
münebölümüne ait olanının tasdikli bir örneği de verilir. 

D) Kat irtifakının
 kurulması 

Madde 14 —

Henüz yapı yapılmamış veya yapısı Itamaimlanmamıştamamlanmamış
olan bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil
edUebiimesiedilebilmesi için, o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait
bdlrbir dlıtekçedilekçe ile birlikte 12 nci maddenin (a), (c) ve (d) bentlerine uy
gunuygun olarak yapılan ve belediyece tasdik olunan proje ve plân ile diğer
belgeleri tapu idaresine vermeleri lâzımdır. 

Bir arsa üzerinde kat irtifaklanirtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede
her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa
payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek
suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından
sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve
bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir. 

Yapının tamamlanmasından sonra kat İrtifaklannınİrtifaklarının kat mülkiye
tinemülkiyetine çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil,
kat irtifakının tesciline ait resmî senete ve 12 nci maddede yazılı bel
gelerebelgelere ve anagayrimenkulün bağımsız bölüarfjerinin,bölümlerinin, evvelce verilmiş
olan plâna uygunluğunun belediyece tasdikmatasdikına ©ayarn^rakdayanarak yapılır. 

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM 

Kat maliklerinin ve kat irtifakı sahiplerinin hakları 

A) Kat maliklerinin hakları

I - Bağımsız bölüm üzeriıhcteüzerinde 

Madde 15 —

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üze
rinde,üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanu
nunKanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. 
//

II - Ortak yerler üzerinde 

Madde 16 —

Kat malikleri anagayrimenkulün bütün oıtakortak yerle
rine,yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik
olurlar. 

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler'
sahiptirler. hubu
hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır,,çamaşır kurutma
alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça "nerher kat ma
likinemalikine altait arsa payı ile oranlıdır. 

B) Kat irtifakı sahibinin ha'iclanhakları 

Madde 17 —

Kat irtifakı sahipleri',sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak
yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaımaskbaşlaması ve tamamlanması için
kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme
ve dâva e|tmeetme hakkına sahiptirler.

Kat irtifakı sahipleri, yapının tamamlanıntıasıtamamlanması için aralanndanaralarından bi
rinibirini veya birkaçını (Yönetici) olarak tâyin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluğuna dair hükümler, kıyas yoliyle, bu yönetici hakkında da uygulanır.